(旺城 温莎郡)中央开了一场会:2018年楼市要做这件大事!

发表于 讨论求助 2018-10-31 07:59:10

(旺城  温莎郡)

12月8日下午,中共中央政治局召开研究经济的会议。


新华社第一时间以《明年要干这件大事!中央政治局会议提出加快住房制度改革和长效机制建设》进行报道,并简明扼要的给出最重要的结论。



无疑,这次政治局会议是给整个中国2018年经济发展定了调子和方向。


这其中自然包括最重要的中国房地产发展的方向,和房地产相关的有三句话:


1、  加快住房制度改革和长效机制建设;

2、  防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制;

3、  金融服务实体经济能力增强,防范风险工作取得积极成效 。

——选自新华社发布会议通稿


言简意赅,但道出了几个重要结论。


1、  加快住房制度改革和长效机制建设,重点在于“加快建设”而不再是“加快研究”要玩真的啦。

2、  今年调控已经达到了相当的冷却市场的目标,明年那种明显不是市场化调节手段的调控措施,如限价、限购不会像2017年那样大面积,强力度的使用。

3、  2017年的大部分地方措施都不是长效机制,因此会慢慢撤出,但是撤出的前提就是长效机制发挥作用。

4、  金融风险重要性大于房产风险,然而对于防范金融风险,房价既不能大涨,也不能大跌,大涨和大跌对于金融来说都会增加无法控制的风险。

5、  现在的杠杆率还是偏高,明年买房贷款会更难。


总之一句话,从文件的表述中,明显可以感到,2017年的调控达到一定的目标,但是调控成果并不牢固,调控手段并不长期,需要在保持调控稳定基础上,更换手段,变短效为长效。



1



这是个怎样的会议


每年的12月,中央都会召开一次“中央经济工作会议”,对下一年经济工作做出指导性的安排。


在“中央经济工作会议”之前,必定会召开一次专题经济的“中央政治局会议”来定调,该会议参会人数不会很多,但是层次较高,为下一步的中央经济会议定调子和把方向。


比如:2015年政治局专题会议中提出

要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。


比如:2016年政治局专题会议中提出

加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。


大家再联想一下2016年和2017年的国家具体政策和房地产形式,是否感到其中的联系是如此的紧密。



2



“加快研究建立”和“加快建设”


抛去2015年的政策,去库存不说,这一政策对整个2016年中国房地产市场产生了巨大的影响。


单论2016年的政策是“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”和2017年“加快住房制度改革和长效机制建设”,你可以发现。


为什么2016年中央的措辞是“加快研究”?


2016年对于长效机制,更多的是研究性质而非落地性质和推广性质。这也就可以解释为什么在今年会那么多城市出台那么多的政策,而且这些政策虽然都对房地产具有调控作用,但是五花八门,因为其中多多少少会带有“实验性质”。


为什么2017年中央的措辞是“加快建设”?


今年的任务是研究,明年的任务是建立和落实。


所以,对于整个国家,明年极大概率:


1、  长效机制在某一次大会上要完整公布,而不是像今年一样,一会儿一个政策,一地一个政策的让人摸不着头脑。

2、  长效政策一定是一个包括土地、市场、税收、交易、租赁、保障等多方面的政策包,而不是一个单一方面的政策。

3、  明年极大概率,会出台长效政策包的各项时间表,已对应政治局会议上“加快建设”的表述。

4、  明年这个长效机制,会怎样的铺开,是先一线城市还是全国统一,这还不能确定,很可能是先一线城市而后推广到二线、乃至三线,毕竟现在北上广深市场已经基本上冷了,是具有推广的条件了。



3



明年房价会涨还是会降


首先,极大概率,大涨和大降都不可能。


政治局会议上,没有重提“房子是用来炒的,不是用来住的”和“加强宏观调控”的字眼,至少说明:


1、  现在调控的目标基本达到,或者说大部分达到,所以不必加码,保持即可。

2、  房价像现在一样稳定,不管是真稳还是假稳,也不管是高位稳定还是数据稳定,至少是国家愿意看见的,是认同的。

3、  现在的市场条件,已经具备了长效机制上台的条件。


其次,房价的大涨和大跌都会严重扩大金融风险,所以国家要实现“防范风险工作取得积极成效”,房价不能大起大落是个必须条件。


所以,从政治意义上讲,保障金融风险可控比“长效机制”更要重要,长效机制是为金融风险可控服务。



4



市场影响


1、  从全国来看,政策的高压短时间不会减轻因为一旦失去政策,市场会不会回到2016年上半年那种状态,会不会调控就此功亏一篑,谁也说不准。


2、  但是像今年三月人大会之后,北京半月十调控的那种密集型,暴风骤雨型的高压政策也不大可能再来,保持现在的成果即可。


3、  中央在等现在的政策发挥进一步的效果,以利于长效机制出台。企业在评估自身的资金链能否能够坚持到“短效机制”撤出,长效机制建立。


4、  所以对于2018年,对于中央政府、地方政府、房地产企业都是一个小心翼翼,走一步看三步的心态。


5、  所以,本次周期在2018年年底很大程度上会探底,但是前提就是长效机制要出台,只有出台,中央才敢慢慢的把那些冷冻市场的“短效机制”给撤出。



5



什么时候是买房的机会


1、从全国来看,如果投资房产,出台长效机制之后半年买房是最好的时机。


在长效机制没有出台前,中央不会大规模撤掉短效机制,所以市场会继续冷下去,不会突然复苏,房价也不会突然猛涨,反而还是稍有一定下跌空间,特别是对于那些在本轮已经开始下跌的市场,比如合肥,比如环京的燕郊和固安。


2、而对于那些由于政策限制而产生明显新房二手房倒挂的城市,2018年上半年倒是一个很好的机会一旦长效机制进入,限价这种明显不是长效机制的手段就会首先撤出。


3、房产税会出台同时也会加快但是究竟怎样发挥作用,能发挥多大的作用谁也说不清,如果你有三套房以下,可以无视。如果你有三套房以上,需要关注一下不动产全国登记,毕竟这项工作一定是全国推行房产税的前提。


4、对于还有能力上车的刚需,房价不会大跌,该买就买吧长效机制保障的目标是“人人有房住”而不是“人人有房产”,房价大跌第一不愿意的是银行,第二不愿意的是地方政府,第三是已经买过房子的人,第四才是开发商。


5、如果你实在没有能力买房,长效机制也能帮你住上房子或租上房子,还是那句话长效机制不是“人人有房子”而是“人人有房住”。



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