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西安“四限”楼市的背后,竟是一部部凄惨的刚需血泪史

邻里说房2018-05-31 07:39:17

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四限后的西安楼市

2017年接近尾声,西安房地产市场却丝毫未现“入冬”的迹象,从10月1日-11月10日新开盘项目的监测数据来看,开盘去化率在80%以上的楼盘有14个,有10个楼盘去化率在90%以上,其中去化率达100%的项目有4个,这不经让S姐联想到近十年来的西安房地产市场。

(数据来源:美城股份)

08年国家推行了四万亿救市计划,紧接着央行百日内五次降息、房贷利率永久打7折、契税补贴等优惠措施也随之出台,09-10年,西安房地产市场热闹非凡,市场也如今日一般火爆,“买房跟买白菜一样”,开盘售罄的消息广传于市场之间,可不同的是,十年前市场上房源是充足的,房屋质量是偏低的,购房者们是盲从的,当时人们对社区物业、小区景观、开发商口碑之类的并没有明确的概念,只是坚信着房子是必需品,别人买了,自己也不能落下,经常出现“捎”房的现象,哪怕地块密度很高,哪怕只是一个土坑,入市的时候仍会遭到哄抢,不曾在乎过生活舒适度,不曾在乎过房屋质量,不曾在乎过区域升值,只要是有个房子,那便是对人生的一大交待。


后来到了2011年,西安与全国各大城市一起执行了限购政策,随着政策的持续发酵,市场也随之跌至冰点,开发商绞尽脑汁想尽各种办法改变销售窘境,在促销方面,开发商推出诸如“0首付购房”、“垫息贷款”等一系列手段;在拓客方面,除了区域内拓客,开发商还开启了异地拓客模式,在陕北、郑州、甘肃等地都能看到西安的在售楼盘信息;也是在那时候才有了“渠道”的概念,比如,外展巡展、同行转介、竞品拦截等一系列手段,但那时置业顾问说破嗓子,喊破喉咙,购房者依然无动于衷,市场量价于2014年底跌至谷底。


房子卖不出去,犯愁的可不止是开发商,还有政府。在2015年,西安限购正式取消,提出去库存的口号,少量客户早一步入市,2016年西安房价远低于周边省会城市,市场上品牌开发商开始活跃起来,为沉寂多年的西安市场带来了新的产品和理念,不少改善型客户积极入市,外地客群受到限购政策的影响,同时发现了西安这一价值洼地,纷纷涌向这座城市,市场开始有复苏的迹象。

后来的事,想必购房者们再熟悉不过了,西安凭借着自身长远健康的规划及外来资金的涌入,房地产市场开始进入井喷期,原先6k-7k元/㎡都卖不动的房子,借着市场的红利,涨至8k-9k元/㎡甚至上万,依然供不应求,多年来一直处于观望的刚需则是狼狈不堪,沉静了多年的西安房地产爆发出的惊人涨势让刚需惊慌失措,一边权衡着手头的预算,一边计算着自己努力的速度何时跑赢或者追上房价上涨的速度。


2017年上半年房价的暴涨一度让刚需望而却步,但房管局与物价局联合出台的限价政策让刚需看到了买房的机会,受政策影响,新开盘的楼盘大多低于预估价,但动辄近万的售价仍是刚需心里的一道坎,被房价涨怕了的刚需生怕错过了“抄底”的机会,生怕翻过年来调控政策出现松动,房价涨幅更加一发不可收拾,东拼西凑再难也要上车。在看到某些楼盘开盘前一天夜里就有客户来排队、千余人拿着购审资料顶着寒风挤在售楼部前这样的新闻,你也就不足为奇了。


年末的购房者是幸福的,也是悲催的。幸福在于品质楼盘新开盘的售价的确低于前期预估价,现在能够买到房子较限价政策前的确能省下一笔钱,悲催的是,购房者仍被动地处于“卖方市场”,卖方市场买方难,甚至形成了所谓的“鄙视链”,你肯接受三成的首付,结果被七成的购房者挤走了;你肯接受七成的首付,却被全款结清的购房者挤走了;你肯接受全款结清,却被关系户挤走了。


市场“四限”后,依旧火热的原因

房管局联合物价局出台的限价政策,使得楼盘获证入市的速度变慢。介入的物价局使得房屋正式销售前又多了一道审批流程,这无疑延后了楼盘的推货速度,据美城股份统计,自6月以来,供应存量经过三个月的上涨后,10月去化周期与9月持平,维持在7个月,供求关系依旧紧张。

开发商借着前期火热的市场已完成全年的销售任务,延后推新计划。除了获证周期的延长,开发商不主动推货,甚至捂盘也是供应量不足的一大原因,为了给明年储备足够货源,完成销售任务,前期业绩突出的开发商在推新节点上略有调整。

尽管对2018年房地产走势,多位专家及自媒体大咖皆持"看空"观点,但目前刚需仍不够理性,主要有两点原因:①西安上半年的涨幅的确是太疯狂了,被涨势吓到的刚需担心政策一旦出现松动,房价仍会出现较大幅度上涨。②目前供求关系依旧紧张,在火热的市场带动下,去化周期一度跌至4个月,刚需的选择空间也被不断挤压。

S姐叨叨

在轮番的调控政策下,西安市场中投机氛围日渐消散。在价格方面,物价局严格审核备案售价,使得市场的价格趋于稳定,甚至出现降价的情况,在投资、价格都被限制的情况下,目前的确是刚需值得出手的时机,但市场热度依旧高涨,在没选到合适的房源时也应及时调整心态,不妨多加选择或等待一些更适合的楼盘出现。


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