【泽龙评地】——帝都国土断顿两月多终拍三宗地,饥饿营销大棒引众开发商疯抢.

发表于 讨论求助 2020-05-02 12:50:36

时隔近3月,北京市国土资源局交易大厅终于再次成为各大开发商的主战场。


开场白:政府学起小米饥饿营销的模式,尽然比锤子手机牛逼那么多!


服!


竞拍信息如下:


 一、北京市昌平区南邵镇(昌平新城东区六期(东))0302-57地块F1住宅混合公建用地。


总建面178694平,容积率2,控高45,其中起始配公租房37500平,商品住宅87585.8平,公建53608.2平(其中3.25万平为文化艺术设计教育类设施),公建需全部自持20年。上限竞公租房面积20000平,回购价格5000元/平,起始价21.3亿(注:除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上)。参加企业:招商、合景泰富、恒大、金地+住总+永同昌、碧桂园、富力、中铁建、首开+保利、万科+首创、远洋(未到现场)。成交价格31.95亿,拐点溢价率50%,综合楼面价(可售住宅+自持商业)26363元/平(综合建安成本5000计算),可售商品住宅楼面价(67585.8平)39341元/平,竞得单位招商,与合景泰富竞争到最后。


二、北京市昌平区南邵镇(昌平新城东区六期(东))0302-70地块F1住宅混合公建用地。


总建面167465平,容积率2,控高45,其中起始配公租房35200平,商品住宅82025.5平,公建50239.5平(其中2.4万平为文化艺术展示设施,1.52万平的为文化艺术设计及附属用房),公建需全部自持20年。上限竞公租房面积22000平,回购价格5000元/平,起始价20亿(注:除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上)。参加企业:招商、合景泰富、恒大、金地+住总+永同昌、碧桂园、富力、中铁建、首开保利、万科+首创、远洋(未到现场)。成交价格30亿元,拐点溢价率50%,综合楼面价(可售住宅+自持商业)27207元/平,可售(60025.5平)楼面价41609元/平(建安成本按照5000计算),竞得单位招商,与合景泰富竞争到最后。


三、北京市大兴区黄村镇兴华大街DX00-0202-0307地块B4综合性商业金融服务业用地。


总建面134479平方米:B4商业金融(0307地块)134479面积,容积率4,控高100(无偿还建给雪花电器集团公司25000平商业,自持25000平不少于20年,剩余可售商业:84479平)。起始价15.3亿。参加企业:国锐、城建、华润、阳光城、旭辉+住总金第+永同昌、首开、万科、绿地、首创、远洋(未到场)、金地。成交价格33.4亿元,溢价率118%,综合楼面价(可售84479平+自持25000平)31650元/平(建安成本按照5000计算),竞得单位首创。



个评如下:


1、上述竞拍信息中三宗地均为综合楼面价(可售+自持公建),考虑到公建自持20年+自持体量较大+文化艺术条件设置,通过租金反推单纯计算可售部分楼面价将大幅上升,具体见第2条;


2、例如:大兴地块若自持公建部分分摊1.5万/平地价,可售(84479平)楼面价为36577元/平;昌平南邵0302-57地块公建部分分摊1万/平地价,可售商品住宅楼面价为39341元/平;昌平南邵0302-70地块公建部分分摊1万/平地价,可售商品住宅楼面价为41609元/平。


3、帝都时隔7年重提90/70,柔性调控政策悄然而至;


4、弱弱问一句,90/70是为近三年帝都的高低配豪宅地王们解套来的吗?


5、京津冀五年内不再新增建设用地,去库存大招来临,这要是用在首都及周边,想想未来的房价都瘆的慌;


6、国务院最新指示允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,自持商业的福音来了,克强经济学才是地产大佬们进修的必备课程啊;


7、二胎政策遇上mini豪宅,地块户型设计是未来一大看点;


8、昌平南邵两宗地公建部分中文化艺术设计教育类条件设置的不错,真会玩;


9、昌平南邵这么热闹,泰禾不守擂台,帝都土地圈常客兼大拿龙湖去哪啦?看看南邵现在的地价求DragonH心理阴影面积;


10、莆田系玩大了,地产圈流的道德血液比那些白衣大褂医疗圈真是不知强了多少倍;


11、网红papi酱充其量也就是配料,在帝都地产圈能红过鸡蛋灌饼嘛;


12、土地稀缺众开发商怎能买账,三宗地楼面价均逆天;


13、恭喜首创、招商;


14、郑重声明,哥不玩度娘的竞价排名。


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